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デベロップメント事業

デベロップメント事業

 東京都内および首都圏を中心に、分譲マンション、戸建て住宅等の開発業務をおこなっております。
なお、土地の取得に関しましては、買い取り、等価交換等、状況に応じ様々な対応をおこなっております。

デベロップメント事業

等価交換方式

等価交換方式とは?

等価交換とは?

   土地所有者に、所有している土地を出資していただき、その土地にデベロッパーが建物を建設します。土地所有者は、建物が完成した後にその出資した分に相当する完成建物を取得します。このように土地と建物を等価値にて交換する形態になるため、一般的に等価交換方式と言われています。土地所有者は土地を現物出資するだけで事業資金の負担を行わずに建物を取得することが出来ます。また、デベロッパーは土地を取得する為の資金を先行投資するリスクを軽減することができ、土地所有者・デベロッパー双方にメリットのある土地活用方法です。

等価交換方式のメリット

資金負担ゼロ 資金負担ゼロで事業に参画し、新築マンションを取得できます。但し、契約書の印紙代・不動産を取得の際の不動産取得税・登記の際の登記免許税は1回限りかかります。
税金ゼロ 税務上、売却ではなく交換となりますので、譲渡所得税は繰り延べとなり、課税されません。(租税特別措置法第37条5)
差金もOK 等価交換により取得するマンションの一部を交換差金として現金で受け取ることができます。例えば、現金1億円と床30坪という取得方法が可能です。但し、差金分には譲渡所得税が課税されます。
フリープラン 建物プランの立案時より打ち合わせに参加できるため、取得する住宅の間取り、設備、仕上げ等を担当の建築士と相談しながら自由に決めることができます。
賃貸マンション事業 取得したマンション部分は、自宅としてはもちろん、賃貸マンションとして賃貸事業を行うことにより、安定収入を得ることができます。
相続税対策 将来相続が発生した場合、土地でなく区分所有権のマンション住戸に分散して所有していれば、必要に応じて戸別に売却し、納税を行なうこともできます。

複雑な権利関係でも OK

ご所有の土地が底地権・借地権・貸家建付地等でも、一体の敷地として開発することにより、事業を行うことが可能です。他の権利者との調整は当社にて行います。
抵当権がついたまま
でもOK
土地に抵当権が設定されていても、金融機関等との話し合いにより、完成後の取得マンション部分に抵当権を付け替える方法によりそのまま等価交換を行うことが可能です。
土地との縁が継続する 売却とは違い一部権利が残りますので、長年所有、居住してきた土地、また祖先から引き継いできた土地との縁が切れずに継続します。

 

等価交換方式の実例

CASE01:杉並区南荻窪1丁目(ジュエル荻窪

Before After
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JR 荻窪駅より徒歩14分、環状8号線沿いのガソリンスタンド跡地をマンション用地として取得、その後近隣住民への説明を行ったところ、南側隣接地のS氏、W氏より相談がありました。S氏(写真左の白い住宅)は所有地の一部がW氏の土地の間に飛び地としてあるとのこと、また W氏は現在その木造住宅(写真中央左の茶色い住宅)を使用しておらず、何とか有効利用を計りたいとのことでした。 そこでS氏については、飛び地とW氏の土地の一部を等面積で交換し、W氏については、その所有地とS氏との交換により取得した土地にて事業に参画、等価交換方式にて完成後のマンションの居室を取得していただきました。結果的に、S氏は自宅の庭を広げることができ、W氏は未使用だった木造住宅が新築マンションの居室に交換され賃貸収入を得、当社においては敷地面積のアップにより、事業規模の拡大が計れました。

CASE02:世田谷区若林1丁目(シンシァフォーD三軒茶屋

Before After
shinshia_before6244.jpg shinshia_gaikan6244.jpg
東急田園都市線 三軒茶屋駅徒歩10分、世田谷通り沿いの約96坪の土地を所有していた地主のN氏より業者を通じ土地有効利用についての相談を受けました。N氏はすでに隣接地に賃貸マンションを所有・運営されておりましたが、本件土地には、古ビルと古アパート、そして長年居住しているの借地人がいました。古ビルには事務所のほか、不動産会社とスイス料理店がテナントとして営業、古アパートには8件の賃借人が居住していました。また、本件土地には、隣接地の賃貸マンション建設時に資金を借り入れた際の抵当権が設定されていました。 まず当社において金融機関と交渉を行い、抵当権が設定されたままでの建築の承認を取り付け、その後借地人、テナントらとの交渉に入りました。借地権は当社にて購入し、テナントの不動産会社は新築後の建物への再入居、その他の賃借人やテナントは明け渡しにて合意を取得し、着工。そして51戸の規模の店舗・共同住宅が1年後に完成しました。N氏は等価交換方式により店舗・住宅、そして交換差金により現金を取得しました。現在は取得した店舗・住宅による賃料収入は従前の約3倍にアップしています。尚、既存の抵当権は新規取得した建物へ付け替えを行いました。