ホーム>コンサルティング事業

コンサルティング事業

コンサルティング事業

 お客様のご要望に応じ、ご所有不動産を有効活用するためのコンサルティングをおこないます。
下記のようなお客様ごとの様々なケースにお応えします。

  • 土地所有者による借地権の買い取りおよび交換による有効利用
  • 土地所有者による借家の立ち退き等による有効利用
  • 複雑に絡んだ権利関係の調整
  • 税務対策のための賃貸マンション・賃貸オフィスの建築
  • 収益不動産のキャッシュフロー改善                                                                                                                                           

コンサルティング実績

コンサルティングの実例

CASE01:千代田区神田鍛治町2丁目 (神田小島ビル

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
昔の神田のサムネイル画像 kojimabiru_after6244.jpg
JR神田駅前に位置する本件土地上には、昭和30年代に建築された築40年以上の建物が建っており、喫茶店、金融会社、薬品店等複数の テナントが営業を行っていました。しかし、建物の老朽化による賃料の下落、また土地価格の高騰による固定資産税等の増加等から賃貸事業の収益が悪化したため、旧知である オーナーに対し建替えのコンサルティングを行いました。 テナントの立ち退き計画にはじまり、新規建物プランの立案、銀行からの融資計画、そして賃貸収支のシミュレーション等、新事業計画の企画立案および、 立ち退き交渉の実務、ゼネコンとの打ちわせ、 銀行融資の交渉、建築の現場監理等の実務をオーナーに代行して行い、約1年6ヶ月をかけて建替えを完了。現在、オーナーにおいて新規の賃貸事業を展開しています。

CASE02:板橋区小豆沢2丁目 (ファインコート志村坂上

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
板橋区小豆沢2丁目開発前 板橋区小豆沢2丁目開発後
土地オーナーは、板橋区の都営三田線 志村坂上駅に隣接する中山道沿いの本件土地約160坪を所有していましたが、 利用状況はその立地にそぐわず木造の借地1軒、木造貸店舗4軒、そしてアパート1軒という 形態でした。そこで当社は、借地権者へは等価交換、店舗の方々へは新規建物への再入居という建替え計画を提案しました。 オーナーとの打ち合わせにより、借地人、テナントとの権利調整の業務を受託した当社は、 借地人とは等価交換、テナントとは再入居という方向で交渉を行いました。最終的に借地権は買取、テナント4軒のうち2軒は住宅での再入居、他の2軒は書店、文具店での再入居ということで合意をしました。現在はファストフード店等も入居し駅前ビルとして稼動しています。

CASE03:杉並区和泉2丁目 (グローイング明大前

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
杉並区和泉2丁目開発前 杉並区和泉2丁目開発後
京王線 代田橋駅より徒歩10分の閑静な住宅街に位置する本件敷地は約1,300㎡(約400坪)あり、約200坪には所有者の自宅が、残りの200坪には貸付している2軒の借地権者の木造住宅が建っていました。土地所有者の取引金融機関より本件土地の有効活用および売却についての相談を受けた当社は、等価交換による有効活用および借地権との土地交換、買い戻し、またその併用による有効活用を提案しました。   約6カ月間におよぶ所有者との打ち合わせ、および借地権者との交渉により、所有者の土地および借地Aは売却へ、借地Bは所有者の土地と一部交換し、所有権となった土地を当社にて一旦購入、その後一括して大手デベロッパーへ売却を行いました。都心に近い都市型戸建てと してはめずらしい1区画100㎡から115㎡の 住宅金融公庫付きの建売住宅を、デベロッパーとともに企画し完売いたしました。

CASE04:新宿区愛住町2番地 (MANORHOUSE四谷

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
新宿区愛住町2番地開発前 新宿区愛住町2番地開発後
東京メトロ四谷三丁目駅より3分の位置に立地する本件土地には、鉄筋コンクリート造5階建ての 築16年総戸数35戸の賃貸マンションが建っていました。大手不動産会社の紹介により、オーナーと知り合った当社は、容積率を有効に活用できていない本件建物を賃借人の立ち退きを行ったうえで建替えを行い有効活用することを提案しました。 オーナーとの業務委託契約後、35件との明け渡し交渉にはいりました。場所柄メディア関係の事務所として使用されているケースがに多く、移転先の選定等に時間はかかりましたが、全件合意まで4ヶ月、立退き完了まで8ヶ月と比較的短期間で業務を完了しました。現在は7階建てのデザイナーズ賃貸マンションとして稼動しています。

CASE05:文京区向丘2丁目 (クレスト本郷

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
文京区向丘2丁目開発前 hongou_gaikan6244.jpg
東京メトロ南北線の東大前駅より徒歩4分、本郷通り沿いに位置する本件土地。相続により取得していたオーナーは一時貸しの駐車場として 保有していました。当時、隣接地の企画開発を行っていたことによりオーナーと知り合った当社は、 オーナーに対して賃貸マンション建設、運営による本件土地の有効活用の提案を行いました。 プランの立案、資金借り入れのシミュレーション等、半年間のオーナーとの協議を経て事業の遂行を決定。コンサルティング契約締結後、設計事務所、建設会社の選定を行い、当初の事業提案から一年後に着工。新規賃貸については、建築中からサブリース会社による早期賃貸募集を行い、竣工時にはテナント・住宅部分とも賃貸借契約は完了していました。

CASE06:世田谷区代田3丁目 (ヴォーガコルテ世田谷代田

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
世田谷区代田3丁目開発前 daita_nishi6244.jpg
小田急線 世田谷代田駅より徒歩3分、環状7号線より一本 はいった約90坪の土地所有者S氏より、本件土地を本件土地上の 借地権(アパート・自宅として賃貸中)とともに買い取ってもらえないかとの申し入れが当社にありました。検討の結果、8階建27戸の建物プランが可能なため、分譲マンション用地として本件土地を底地と借地の同時売買により 取得しました。 環7沿いにもS氏所有の底地56坪があり、そこにはI氏の借地権の自宅がありました。本件土地購入後、両氏との交渉を行い、底地は当社にて購入,借地は既に当社にて購入済の土地の一部と交換ということで合意をしました。その結果、I氏は環7より入った住宅地に所有権にて一戸建住宅を新築、当社計画は容積率がアップし、10階建40戸のプランへと拡大を計りました。

CASE07:港区白金台4丁目 (コンシェリア白金台)

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
shirokane_before6244.jpg IMG_7532.jpg
地下鉄南北線 白金台駅より徒歩1分に約93坪の売地があり、現状では、目黒通り(幅員27m)に接しているように見えてはいましたが、権利上は目黒通りに接している土地部分が私道の指定となっているため、建築基準法上は240%の容積率しか消化できずマンションの建築には不向きな敷地でした。本件敷地の購入を検討している大手デベロッパーより私道の廃止に関する相談がありました。 各調査を行った後、デベロッパーより正式に本件業務を受託しました。その後、廃道を行うために自ら本件土地を購入し、近隣住民への説明・同意の取得、新設道路・下水管の付け替え、電柱の移設、ガードレールの撤去という一連の業務を都や関係官庁との打ち合わせと並行して行い、1か月後に廃道の許可を取得しました。その結果目黒通りへ接道し600%の容積率を確保、地上15階建てのマンションの建設を可能にしました。

CASE08:新宿区愛住町2番地 (ココファン四谷)

Before:開発前の現地 After:開発後の現地
貴雲閣2.jpg ココファン四谷3.jpg
東京メトロ四谷三丁目駅より徒歩2分に立地する築43年のRC造4階建ての総戸数30戸の賃貸マンション。オーナーは20年前に当社がコンサルティングを行い建替え(MANOR HOUSE四谷)を行ったS氏。前回同様、建物老朽化による利回り低下について相談を受けた当社は、オーナー負担の少ないインクルーズ方式による立ち退き、建替えの提案をしました。 インクルーズ方式(立退料と立退き報酬総額の上限を設定し、オーナーの負担額を当初より確定する方法)により、明け渡しを受託し、約7ヵ月で全戸の立ち退きを当初予算内で完了させました。RC造5階建て総戸数25戸の新規建物は、当初からのオーナー希望により、サービス付高齢者向住宅として大手運営業者への一棟貸しにより高利回りを確保しました。